Tra i contratti di locazione il contratto transitorio è quello meno conosciuto e di conseguenza usato impropriamente. Normalmente si pensa che si possano fare i contratti della durata di un anno, e in più che si possano anche prorogare di anno in anno.
Sbagliato! Nulla di più sbagliato.
Ma cerchiamo di capire allora cosa è il contratto transitorio.
Fa parte dei contratti a canone concordato che come sappiamo sono tre: 3+ 2, transitorio, transitorio per studenti universitari fuori sede.
Partiamo dalla durata e facciamo riferimento alla normativa attuale. Si può fare un contratto transitorio da pochi giorni (non c’è un limite minimo) fino a 18 mesi.
Il contratto non è rinnovabile!
Ciò vuol dire che, arrivati alla scadenza, se l’inquilino ha ancora l’esigenza di occupare l’immobile si dovrà optare per un’altra tipologia di contratto.
Canone.
In questo caso dobbiamo chiederci in quale comune è ubicato l’immobile. Se il comune ha più di 10.000 abitanti il canone è concordato secondo i parametri dell’accordo territoriale.
Se gli abitanti sono meno di 10.000 il canone è libero.
E se il comune, seppur con un numero di abitanti maggiore di 10.000, non ha un accordo territoriale? In questo caso si fa rifermento all’accordo territoriale del comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale. Quindi non il più vicino, ma quello con un numero di abitanti paragonabile.
Ma cosa significa calcolare il canone secondo l’accordo territoriale?
Significa tener conto dei parametri indicati in tale accordo che spesso sono riferiti ai metri quadri calpestabili e a particolari dotazioni dell’immobile.
Il prerequisito è che ci deve essere un’esigenza specifica del locatore o del conduttore. Questa esigenza deve essere documentata e allegata al contratto.
In fine, ma è importantissimo, il contratto deve essere vidimato dalle associazioni dei proprietari ed inquilini. In alcuni casi è sufficiente l’attestazione di una sola associazione, in altri casi di entrambe.
Aspetti fiscali.
Di certo l’utilizzo di un contratto transitorio ci permette di avere dei vantaggi fiscali non indifferenti.
Se ci troviamo in un comune ad alta densità abitativa, e si utilizza il regime alternativo della cosiddetta “cedolare secca”, l’aliquota con cui calcolare l’imposta è del 10%, mentre negli altri comuni è del 21%. Anche riguardo l’IMU si ha una riduzione, in particolare del 25% rispetto all’aliquota deliberata dal comune se superiore a 10.000 abitanti.
Usare il contratto concordato transitorio non è quindi semplice. E’ un’opportunità, ma di certo non si può usarlo a proprio piacimento.
Per riepilogare, in un comune come Torino:
– si deve calcolare il canone secondo l’accordo territoriale,
– la durata è massimo 18 mesi e non è prorogabile,
– si deve giustificare la motivazione allegando la documentazione al contratto,
– l’aliquota della cedolare secca è il 10%,
– l’IMU è scontata del 25% rispetto a quanto stabilito dal Comune.
Farsi seguire da un professionista esperto è la soluzione migliore per non incorrere in errori.